Affitti brevi 2026: dal terzo appartamento scatta l’impresa (e cambia tutto)
Nei miei anni di lavoro ho incontrato decine di persone che gestiscono qualche appartamento su Airbnb o piattaforme simili convinte di essere nel pieno della regolarità. Qualcuno lo fa con un appartamento, qualcuno con tre o quattro. Fino all’anno scorso, la situazione era gestibile in un certo modo. Dal 2026, per chi ha più di due immobili in affitto breve, le regole sono cambiate in modo significativo.
La Legge di Bilancio 2026 ha abbassato la soglia oltre la quale l’attività di locazione breve viene considerata imprenditoriale: si è passati da quattro a due appartamenti. Tradotto in termini concreti: se quest’anno affitti più di due unità immobiliari con contratti di durata non superiore ai 30 giorni, per il fisco stai esercitando un’attività d’impresa, con tutto ciò che ne consegue.
Cosa significa “attività imprenditoriale” in questo contesto
La differenza non è solo formale. Finché si rimane entro la soglia, si può applicare la cedolare secca al 21% sul reddito da locazione breve, senza ulteriori complicazioni. Superata la soglia, cambia quasi tutto: serve aprire una partita IVA, si applicano le aliquote IRPEF ordinarie, ci sono obblighi contributivi INPS e la cedolare secca non è più applicabile alla parte eccedente.
La presunzione è legale e automatica: non serve che il fisco dimostri nulla, non si può provare il contrario sostenendo che “non è organizzata come un’impresa.” Dal terzo appartamento in poi, la qualificazione scatta per legge, senza eccezioni.
Una cosa importante: il conteggio riguarda gli appartamenti destinati alla locazione breve durante l’anno, non il numero di contratti stipulati. Un solo appartamento affittato 20 volte conta come uno. Tre appartamenti affittati anche una volta sola contano come tre, e si supera la soglia.
I casi che creano più confusione
La norma ha generato diverse domande, soprattutto su alcune situazioni pratiche. Una delle più frequenti riguarda le locazioni iniziate nel 2025 e proseguite nel 2026: per queste, se il contratto è stato stipulato quando la soglia era ancora a quattro, non si conta ai fini della presunzione di imprenditorialità del 2026. Ma se nel corso di quest’anno si stipulano nuovi contratti portando il totale a tre o più unità, si ricade nell’attività d’impresa.
Un’altra questione riguarda la comproprietà: se un appartamento è intestato a più persone, il calcolo va fatto per ciascun soggetto singolarmente, non per immobile. Quindi due comproprietari di tre appartamenti potrebbero avere situazioni fiscali diverse a seconda di come sono strutturati i rapporti.
Cosa fare adesso se hai più di due immobili
Se ti trovi in questa situazione, la prima cosa da fare è capire quanti appartamenti stai effettivamente destinando alla locazione breve nel 2026. Se sei già oltre la soglia, vale la pena valutare con il proprio commercialista come strutturare correttamente l’attività, scegliere il regime fiscale più adatto e regolarizzare la posizione contributiva prima che arrivi un controllo.
Non è necessariamente una catastrofe economica: con la giusta pianificazione, anche l’attività imprenditoriale di locazione può essere gestita in modo efficiente. Il problema vero è scoprirlo tardi, quando le sanzioni si sono già accumulate.
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